이전 글에서, 1주택자는 사실 시세의 흐름보다는 상대적 시세에 더 초점이 맞추어지게 된다고 말씀드린 적이 있습니다.
그러나 무주택자에서 1주택자가 되는 과정에서 제일 중요한 것은 "현재 가격이 합리적인 가격인가?" 일 것입니다.
무주택자가 꼭지에서 집을 살때랑 바닥에서 집을 살때의 차이는 제 생각에 최소 미래의 10년정도까지 영향을 끼치는것 같습니다.
그 이후에는 자신의 장기간의 소득이 자산에 반영되면서 초반의 손실이 n년으로 분할되면서 많이 희석되는 편입니다.
그래서 2030 입장에선 "나는 50살에 청약 될꺼니까 지금 집 안살래" 와 같은 마인드는 별로 안좋고, 자산이 어느정도 모인 시점에서 이후
5~10년까지는 눈치보며 기다려볼만 하다고 생각합니다.
그래서 현재의 흐름을 확인하는 것은 중요한데요, 아파트에 관심이 없는 경우 뉴스기사 몇개 보는걸로 시황을 확인하는 경우가 많습니다.
그러나 안타깝게도 대학입시만큼이나 부동산에서도 언론은 거의 아는게 없습니다.
혹은 클릭수를 높히기 위해 한주 한주의 변화에 지나치게 동요하여 기사를 작성합니다.
이런 이유는 사실 기사 쓴 기자들도 등기 쳐본사람이 많지 않고 자신의 희망이 기사에 투영되는 경우도 많기 때문입니다.
또, 유투브에서 확인하는 경우도 많은데 유투브인 경우 대부분 헤비 투자자입니다.
코인 투자자가 코인에 상당히 긍정적이듯이, 부동산 투자자 역시 무조건 사라고 종용하는 경우가 많습니다.
돈이 여유롭고 소득이 충분하다면 저 역시 하루라도 빨리 내집마련을 하는게 좋다고 생각하지만, 모은 돈은 있는데 소득이 좀 적은 경우
한번의 선택이 상당히 중요하다고 생각합니다.
이에, 현재의 흐름을 비교적 좀 객관적으로 볼 수 있는 방법을 소개하고자 합니다.
1. 네이버 부동산 호가 확인
무주택자들 중에서 부동산에 관심 많으신 분들이 많이 하시는 말씀이,
네이버 부동산의 호가는 집주인이 마음대로 올리기 때문에(속칭 아가리호가라고 함) 실제 거래랑 괴리가 커서 신뢰도가 떨어진다고
주장합니다. 틀린 말은 아닌게, 네이버 부동산 호가의 90% 정도는 실제로 거래가 되지 않을 가격에 매물을 올려놓습니다.
그리고 이들은 상승장에는 귀신같이 매물을 거두는 사람들입니다. 하락장에만 나타나 장벽을 친다는 특징이 있지요.
그러나, 이러한 호가 역시 분위기가 안좋아질수록 그 갭을 유지한 채 같이 떨어집니다.
예를 들어, 마지막 실거래가 20억인 아파트가 있고, 매물이 22억에 올라와있는데, 어쩌다 19억 5천에 거래가 하나 되면,
올라와있던 매물이 일제히 21억~21억 5천으로 떨어집니다.
직전 거래보다 싸게 팔생각은 없지만, 만약 실거래가 떨어지는 경향이라면 매도자 역시 심리적으로 상당히 압박감을 느끼기 때문에
호가를 내릴 수밖에 없습니다.
따라서 네이버 호가를 주기적으로 확인해야 합니다. 자신이 관심이 있는 단지를 즐겨찾기 해놓고, 자주 들어가서 동일한 매물의
가격 변화 추이를 살펴보셔야 합니다. 가급적 대단지여야 어느정도 파악할 수 있습니다.
예를 들어, 아래 사진은 잠실 레이크팰리스 아파트입니다.
랭킹순으로 설정해서 보시면 되며, 평수는 국민평수(전용면적기준 84m^2)로 설정하였습니다.
원래는 매물의 가격이 하나로 정해져야 하는데, 아래처럼 매물 가격이 구간으로 나옵니다.
이런 매물들은 집주인이 호가를 조정했는데 아직 일부 중개소에서 가격을 수정하지 않은 경우가 많습니다.
해당 매물을 열어보면, 최근에 호가가 조정되었음을 확인할 수 있습니다.
이런 방식으로 관심단지 몇개를 정해서 호가를 살펴보면 대강 현재의 분위기를 파악할 수 있습니다.
2. KB 통계자료 확인
부동산 시세의 시황을 매주 발표하는 두 기관이 있는데요,
한국부동산원과 KB은행입니다.
개인적으로는 KB를 더 선호하는데, 그 이유는 중개소의 견해 및 호가도 반영하여 상승/하락을 정하기 때문에 실거래에 비해 조금 더 시황을
잘 반영한다고 생각되며 실제 체감하는 집값에 더 걸맞다고 생각됩니다.
<참조> https://blog.naver.com/zkzkzk1234/222641817111
더군다나, 은행에서 대출을 할 때 기준소득을 KB시세로 합니다. KB시세가 15억이 넘으면 대출이 안되는 것입니다.
약육강식(?)의 자본주의 시장에서 KB시세를 한국부동산원의 시세보다 더 신뢰한다는건 그 이유가 있겠지요?
KB 통계자료를 확인하는 방법을 알려드리겠습니다.
KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, AI예측시세, 자산관리 (kbland.kr)
로 들어가셔서 화면 좌측에 석삼자 누르시고 KB 통계를 누르시면 됩니다. 매주 금요일마다 1주일치가 업데이트됩니다.
들어가셔서 주간시계열 자료를 다운받으시고 엑셀파일을 실행시키면 됩니다.
매매증감으로 들어가보면, 현재는 보합 정도로 볼 수 있습니다.
또 다른 탭에서 매수자/매도자 동향을 살펴봅시다. 이 지표 역시 중요한데요,
지금은 50정도로 매도하려는 성향이 좀더 강한 시기입니다.
보통 80 이상으로 회복하면 다시 상승장이 시작되는 것으로 보며 40 미만인경우 완연한 하락장으로 봅니다.
아래 자료는 2014년 상반기, 가장 바닥권이였을 때를 살펴보려 합니다.
매수우위지수가 20~30을 맴돌았음을 확인할 수 있으며, 2014년도 하반기부터 60정도로 회복했음을 확인할 수 있습니다.
그리고 2014년 하반기부터 지금까지 대체로 상승해왔습니다.
그러나 내내 오르기만 했던 것은 아닙니다. 오르는 과정에서도 잠시 쉬어가는 기간들이 있었습니다.
대표적으로 2019년 상반기가 그렇습니다. 이때 한동안 지금이 꼭지다 했던 시기였지요.
2019년 상반기에는 매수우위지수도 30~40 정도 수준이였고, 실제로 6개월 이상 약보합에 머물렀습니다.
그러나 하반기부터 갑자기 또 오르기 시작했습니다.
지금도 언론에서는 하락한다고 하지만, 정말 하락할지는 모르는 일입니다.
이처럼 KB 통계자료는 엄청난 데이터들을 가지고 있어서 상당히 유용합니다.
그러나 KB 통계자료는 실제 분위기에 비해 그 반영이 상당히 늦은데요, 여기에는 두 가지 이유가 있습니다.
(1) 다음 매매거래 과정 때문에, KB통계는 40일정도 늦게 반영합니다.
매매계약 ------ (약 1개월 뒤) ------ 중개사가 실거래 신고 ------- (약 1주일 뒤) KB통계에 반영
이 사이에 40일이라는 텀이 있어서, 사실 지금 올라오는 KB 통계자료는 2월 말정도의 분위기를 반영합니다.
현재의 분위기를 아는 방법은 네이버 부동산의 호가를 보면서 추측하는 것 뿐이라는 것을 알 수 있지요.
(2) 상승 / 하락 거래의 상당수는 오랜만에 거래된 것이기 떄문에 실황을 반영하지 못한다.
예를 들어, 100세대짜리 소규모 아파트가 있다고 가정합시다.
그리고 해당아파트의 마지막 거래가 2019년 3월이라고 칩시다.
그러면 하락장이 오더라도, 실거래가 되면 2019년 3월 가격보다는 비싸게 거래되기 때문에 신고가 거래로, 상승한 것으로 통계에 잡힙니다.
반대로, 상승장에서는 마지막 거래가 바닥이 아니라 허리인 경우, 바닥을 찍고 무릎에 거래가 되면 상승장에서도 하락거래로 통계가 잡힙니다.
이런 점들 때문에, 통계자료는 실제의 분위기를 확실히 반영하지는 못합니다.
따라서 KB통계 말고도 다른 자료들을 모두 고려해서 현재의 분위기를 살펴야 합니다.
3. 오늘의 실거래 확인
방금 전에는 통계자료인 KB 통계를 확인하는 방법을 살펴보았습니다.
이번에는 전날 국가에 신고된 실거래 내역을 확인할 수 있는 사이트를 소개하고자 합니다.
바로, http://apt2.me 라는 사이트입니다.
앞서 설명한것처럼 이 사이트도 실제 계약일과 30일정도의 괴리가 있다는 단점은 있지만, 건별로 정확한 자료를 조회할 수 있다는 점에서
흥미롭게 살펴볼 수 있습니다. 이 자료는 매일 새벽 6시쯤에 업데이트되는데, 저는 이 자료를 보고 자는 것이 일상이 되었습니다.
관심있는 구를 기준으로 일별로 살펴볼 수 있으니 매우 유용한 사이트 중 하나입니다.
(사실 이제 이거 만드신분이 매일 새벽에 여러 카페나 사이트에도 올려주시는데... 제누스에도 와주셨으면 좋겠는데 규모가 작아서
죄송해서 부탁을 못드리고 있네요..)
이 자료를 관찰하면서 KB 통계를 함께 보면 왜 KB 통계가 아직 상승으로 잡히는지도 이해가 될 겁니다.
아래는 4월 7일에 올라온 실거래입니다. 실제 계약일은 대부분 3월일겁니다.
여기서 주목해야할 점은 중개거래 여부입니다.
만약 실거래 금액이 이전 최고가에 비해 한참 낮은 금액에 거래가 되었는데 중개거래가 아니라 직거래라고 표시된 경우,
대부분 직계가족이나 친인척의 증여성 매물로 보고 거르는게 좋습니다. 물론 그런 매물들이 상승장임을 우기기 위해 사용되면 안되겠지만,
실제 시세와 무관하기에 걸러야 하는것은 맞습니다.
4. 아실 매물증감여부 확인
2번과 3번에서 살펴본 내용들은 모두 30~40일 이전의 거래 건들로 이루어진 자료라는 단점이 있었습니다.
따라서 최신의 자료를 제공하는 사이트를 한군데 소개하고자 합니다. 다른 칼럼에서도 언급했던
아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실 (asil.kr) 이라는 사이트인데요.
여기서 매물증감을 들어가보면, 최근의 매물증감여부를 확인할 수 있습니다.
현재 올라와있는 매물의 수를 통계로 볼 수 있는데요,
매매 매물이 점차 늘어나고 있으며 전+월세 매물은 점점 줄어들고 있는 모습을 볼 수 있습니다.
이를 통해 집을 팔려는 사람이 많고, 전월세는 매수자들이 점점 늘고있음을 확인할 수 있습니다.
이처럼 아실의 여러 통계자료를 활용하면 시황을 확인할 수 있습니다.
이외에도 다양한 사이트들이 있지만, 너무 길어져서 이쯤에서 마무리하려고 합니다.
이정도만 살펴보더라도 현재의 분위기 및 최근의 가격 변동 정보는 충분히 알 수 있을 것이라고 생각됩니다.
읽어주셔서 감사합니다!