우리는 [4]~[6]까지 입지에 대해 살펴보았습니다.

이번에는 입지 외에 부동산 가격에 영향을 주는 요소에 대해 살펴보고자 합니다.

가격의 절대치가 아니라, 상대치에 대해서 이야기할 것입니다.

절대치는 거의 신의 영역입니다. 물론 확신에 차서 상승, 하락할 것이라 이야기하는 사람들이 많지만

적어도 저는 그런 능력이 없습니다. 

만약 동일 입지라는 가정하에, 어떤 요소들이 가격의 차이를 어느정도 나게 하는지에 대해 살펴보고자 합니다.

1. 연식에 따른 가격의 차이

앞서 칼럼에서도 언급한 적이 있는데, 모든 조건이 동일한 상태에서 두 아파트의 연식이 n년 차이가 난다면, 

연식이 최신인 아파트가 연식이 오래된 아파트에 비해 배 비싼 것으로 계산하면 됩니다.

(여러 부동산 전문가분들께서 하신 말씀들을 취합하여 대략 1년당 2.5% 차이난다고 하며, 위치에 따라 조금 달라질 수 있습니다.)

이 공식은 크게

(1) 준신축아파트와 신축아파트 중 어느 아파트가 더 저평가되어있는지를 판단할 때

(2) 재건축/재개발 아파트의 미래의 신축이 되었을 때의 시세를 예측할 때

활용할 수 있습니다.

아파트가 오래된 경우 재건축 이슈 때문에 위의 공식보다 차이가 좁혀질 수 있습니다.

보통 아파트의 사용가치는 세월이 흐를수록 떨어져서 25년차까지는 위의 공식대로 그대로 적용하면 얼추 맞고, 25년차 이후부터는 해당 아파트가 미래에

새것으로 바뀔때를 기준으로 생각해야 합니다.

즉, 재건축(재개발 리모델링 포함)이 가능한 아파트는 위의 공식을 활용할 때 현재가치 기준으로 계산하지 말고, 미래에 지어질 아파트의 연식을 기준으로

계산한 뒤 그 차액이 분담금과 사업진행 리스크를 고려할 때 합리적인지 여부를 따져보셔야 합니다.

2. 층수에 따른 가격의 차이

모든 조건이 동일한 상태에서 층수에 따른 아파트 가격 차이는 다음과 같습니다.

단, 여기에는 뷰에 대한 차이가 거의 없다는 가정입니다.

(통상적으로 15층 이상의 아파트에 적용되며, 층수가 낮은 아파트인 경우 적당히 비례 후 적용하면 됩니다.)

1~3층: 로얄층 대비  -10 ~ -15%

4~6층: 로얄층 대비  -5 ~ -10%

7~8층: 로얄층 대비  -3 ~ -5%

9~중층(하위50%): 로얄층 대비 -1 ~ -3%

중층(하위50%)~(최고층-1)층: 0% (이 층을 로얄층이라 정의함)

최고층: 0 ~ -3%

(탑층은 구축인 경우 보온 보냉 문제, 누수 문제 등 상황을 살펴 가격을 낮춰야함, 신축인 경우 탑층도 로얄층임)

3. 뷰에 따른 가격 차이: [5] 입지의 구성 요소 7가지 (2탄) (genus.co.kr) 참조, 저는 뷰도 입지로 분류합니다.

4. 세대수에 따른 가격의 차이

세대수는 100세대 / 500세대 / 1000세대를 전후로 가격이 좀 달라지는 경향이 있습니다.

이를 감안하시면 좋겠고, 1000세대의 가격을 기준점으로 보았을 때 대략

20~100세대: -60 ~ -30%

(100세대 미만은 빌라형 아파트 or 단지형 아파트, 주상복합 등에 따라 편차가 커서 직접 임장 가보시고 느껴보셔야 합니다.)

100~500세대 : -30 ~ -10%

500~1000세대 : -10 ~ 0%

1000~3000세대 : 0 ~ +10%

3000세대 이상 : +10% ~

이정도의 차이를 보인다고 이해하면 좋겠습니다.

5. 향에 따른 가격의 차이

남향을 기준으로 할 때,

남향: 0%

남동향: -3%

남서향: -5%

동향: -8%

서향: -10%

로 계산하면 됩니다. 다만, 이것도 각도에 따라 조금씩 달라지니 정확한건 임장하거나 손품으로 정밀하게 측정해서 확인하셔야 합니다.

추가적인 내용은 아래 글을 참조하기 바랍니다.

아파트 향에따른 일조량과 가격, 내용추가 : 계절별 일조량 - 뽐뿌:부동산포럼 (ppomppu.co.kr)

6. 아파트 브랜드에 따른 가격의 차이

먼저, 아래의 두 표를 살펴보겠습니다.

위에서 1군건설사를 어떻게 정의하느냐에 따라 조금 애매한 부분이 있습니다.

개인적으로는, 왼쪽 표에서 약 11등까지, 오른쪽 표에서 상위 8등정도까지는 1군건설사라고 해도 되지 않을까 싶습니다.

호반이나 서희스타힐스, SK건설, 최근 논란인 HDC현대산업개발은 조금 애매한데요, ((지극히 개인적인 의견입니다.))

부동산 전문가 렘군님의 견해를 인용하면, 프리미엄이 다음과 같다고 합니다.

1군 건설사: 최대 10%

중견 건설사(상위 20등이내): 최대 5%

상위 8개정도 되는 누가봐도 이견이 없는 건설사는 10%의 프리미엄을 주어도 될것 같고, 조금 애매해지는 선부터는 5~10% 사이로 적용하면 될 것입니다.

7. 용적률 및 대지지분에 따른 가격의 차이

이 부분은 매우 계산하기 애매한 부분이 있습니다.

일반적으로 아파트 내 평형대 구성과 용적률이 비슷한 두 아파트를 비교하게 되는 경우, 대지지분 역시 비슷할 가능성이 매우 높아서

무시하는 것이 마음이 편합니다. 

용적률이 매우 높은 곳은 주상복합인 경우가 많은데 주상복합은 상업지인 경우가 많아 땅값이 또 비쌉니다.

주상복합은 내부 고급화가 아파트에 비해 높은 경우가 많아서 측정하기 애매합니다.

그래도, 대지 성분이 같고 용적률이 비슷하다는 가정하에. 동일한 입지의 아파트이면 대략

(매매가) - (전세가) 의 값이 대지지분과 비례함을 알고 계시면 좋을 것 같습니다.

8. 단지 / 집 내부의 고급화 정도

이 역시 계산이 불가능한 부분입니다.

단지의 고급화 정도는 천양지차 차이입니다.

그래도 1군 건설사가 지은 대부분의 단지는 비슷한 연식에 비슷한 입지이면 고급화의 정도도 큰 차이는 나지 않습니다.

그러나 나인원 한남과 같은 초 하이앤드, DH 아크로 써밋 그랑자이 등 하이앤드, 푸르지오 롯데캐슬 자이 등 일반 브랜드 정도로 크게 3분류가 가능하며

초 하이앤드는 임장을 가보셔서 느껴지는 대로 받아들이심이 좋을듯 하며, 하이엔드는 일반 브랜드에 비해 시공비가 평당 500만원정도 비싸다고 알려져

있으며 이를 계산에 넣으시면 됩니다. 

단지의 고급화 정도는 감성의 영역이 강한 부분이라 정확한 가격 계산은 어렵습니다.

집 내부의 고급화 정도 역시 인테리어 상황에 따라 달라지며 인테리어 비용 등을 계산에 넣으면 되겠습니다.

9. 복도식 / 계단식의 차이

일반적으로 복도식보다 계단식을 훨씬 선호합니다. (최대 집값의 5%정도 영향을 줄 수 있음)

집 내부가 복도식보다 계단식이 더 넓기 때문인데요,

다만 리모델링 가능한 단지는 복도식이나 계단식이나 별로 차이가 안납니다.

"계단식보다 복도식이 비싸요" - 매일경제 (mk.co.kr)

(사족: 더 비싼건 말이 안되는것 같고... 비슷해질 수는 있다고 봅니다.)

지금까지 입지 외에 부동산 가격에 영향을 주는 요소에 대해 알아보았습니다.

사실 이 내용으로 글을 쓰려면 한도끝도 없어서 이정도로 줄이려 합니다.

혹시나 매우 큰 요소가 있음에도 제가 고려치 않은 것이 있다면 댓글로 알려주시면 추가해보겠습니다.

여기 있는 글 내용은 최대한 정밀하게 작성하려 했지만, 편의상 적정 수준에서 반올림하였고 실제 상황에 따라 달라질 수 있으니,

너무 정확하게 계산하기보다는 대략적으로 러프하게 계산하고 참고하는 용도로 활용하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.