편의상 경어를 쓰겠습니다.

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지금까지는 단순간 비용 더하기 수준으로 계산을 했지만 나는 재건축 투자의 진정한 가치는 다른곳에 있다고 생각한다.


그것은 바로 레버리지 효과이다. 재건축 아파트는 같은 가격의 기축 아파트보다 훨씬 큰 레버리지 효과가 있다.


앞서 언급한 명일동 재건축에 대한 투자금을 다시 정리하면 (매물의 예는 명일 재건축의 대표라 할 수 있는 삼익그린 2차의 가장 인기가 많은 27평이다.)


아파트 15억 + 분담금 약 5억 + 각종 비용 3억

= 명일동 신축 국평(>=그라시움 국평) 이다.


즉 내가 당장 투자한 금액은 (실거주 가정) 15억이지만 내 투자 물건의 시세와 수익은 23억짜리 그라시움 국평에 연동해서 움직인다는 것이다.


삼익 2차가 입주까지 12년이 걸린다고 가정하고

그동안 집값이 물가상승률 3%씩 오른다고 가정해보자. 각종 비용도 싹 다 3%씩 오르면 12년 뒤에는 1.4배이다. 이는 보수적인 가정으로 실제 수치는 최소 1.5배이상이 될거라 예상한다.

즉 각종 비용도 8억에서 8억 X1.4 = 11억이 된다는 것이다.


그럼 12년 뒤에는 15억 (매매가) + 각종 비용 11억 (8억 X 1.4) = 비용의 상승으로 총 비용은 <27억>

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12년간 집값이 3%의 복리만큼 매년 오른다고 했을때

그라시움의 12년 뒤 가격은 23억 X 1.4 = 약 32.2억

명일동 신축 국평은 입지 가산 10% 신축 가산 15% 

32.2억 X 1.1 X 1.15 = 약 40.5억정도 될것이다.

40.5억 - <27억> = 13.5억


15억짜리 기축을 사서 12년간 물가만큼 오르면 약 21억으로 6억정도 상승하지만

15억짜리 재건축을 사면 12년 뒤에는 40.5억

약 13.5억의 차익으로

15억 기축 대비 7.5억의 추가 수익을 기대할 수 있다.


나는 재건축 투자의 진정한 메리트는 여기에 있다고 생각한다.