편의상 경어를 쓰겠습니다.

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나는 재재 투자에 관심이 많았고 근 몇년간 공부하고 경험하고 계산해보며 여러가지를 배우고 느꼈다. 그 생각중 하나를 공유하고자 글을 쓴다.

명일동 재건축(삼익그린 2차,신동아를 비롯 4인방) 의 안전마진에 대해 생각해보자.

명일 재건축이 신축이 되었을때 비교대상은 단연 고덕 그라시움이다. 명일동이라는 위치와 단지 규모를 고려했을때 전반적인 가격은 올파포 > 명일 > 그라시움이 될 것이다.

그러나 그라시움 RR은 고덕역 9호선 접근성이 좋고 숲뷰라는 특이사항이 있기에 RR아닌 매물이 그라시움RR을 넘는다고는 확신할 수 없다.

그러므로 명일 재건축이 신축 국평이 되었을때 가치의 기댓값은 현재 기준 보수적으로 23억 내외이다.

그렇다면 기대 투자 금액은 얼마일까?

현 명일 재건축의 국평 총투는 약 20억이다.

이는 조합에서 제시한 분담금을 토대로 계산한 값보다 약간 높은 값이지만 원래 그렇게 계산해야한다고 생각한다.

이제 총투 20억에

+ 이주비 대출 4% 주변 전세 8억에 약 6년 거주

= 약 2억

각종 1) 신축 옵션비에 2)매매가 - 분양가의 차이만큼 취득세 3) 재초환 정도를 합하면 약 1억

총합 23억정도로 추정된다.

최근 그라시움의 리딩으로 삼익 2차를 비롯한 근방 아파트들이 급등해서 총투가 급격히 높아졌기때문에 계산상 현재 명일동 재건축의 안진마진은 사실상 없는 수준이다.

굳이 몸테크의 가치를 계산해보면

재건축 아파트 전세 4~5억과 그라테온 전세 8~9억의 차이 = 4억 4% 1600 X 6년(이주 및 공사) 해서 약 1억이다.

그러면 명일동 재건축을 매수하는 사람들은 다 병신이라서 10억 15억이 넘는 돈을 투자한것인가?

그렇지않다.