안녕하세요?

이번에는 앞서 1탄과 2탄에서 살펴본 입지의 구성요소 7가지를 강서구 염창동의 사례를 가지고 분석해보도록 하겠습니다.

아래의 내용 중 일부는 팩트가 아닌 "저의 사견"임을 밝히며 일부 장단점을 밝힌 부분에 있어서는 논란의 여지가 있으니

다시 한번 "지극히 개인적인 견해" 임을 참고 부탁드립니다.

1. 일자리

염창동은 강서구의 가장 동쪽 끝으로, 강서구에서는 서울 중심부와 가장 인접한 곳입니다.

아래 지도를 보겠습니다.

마곡 및 여의도까지는 가까운 편이고, 광화문 및 강남과의 거리는 다소 먼 편입니다.

강남접근성은 거리의 관점에서는 좀 불편할 수밖에 없음을 확인할 수 있습니다.

서울에서 일자리 관점으로서의 입지는 평균정도인 것으로 생각됩니다.

주로 여의도 직장인 경우가 가장 많은 것으로 알고 있으며, 마곡과도 가까운 편이긴 하지만 마곡에 직장이 있는 경우

대체로 좀더 가까운 우장산, 양천향교 인근에 거주하는 경우가 많습니다.

자차로 거리를 측정해보면, 다음 정도로 요약할 수 있습니다.

2. 교통

염창동의 교통은 어떨까요? 교통 입지를 볼 때에는 좀더 지도를 확대해서 디테일하게 살펴봐야 합니다.

염창동에서 자차로 이동할 때, 서울 주요 도로인 올림픽대로와 노들로 접근성은 상당히 좋은 편입니다.

올림픽대로에 이르기까지 어느시간대이든 막힘이 없어 좋습니다.

다만, 올림픽대로와 노들로를 진입한 이후에는 상습적인 정체가 있습니다. (강변북로보다는 좀 나은 정도) 

마곡 방면으로 이동시에는 발산역까지 다소 정체가 있습니다. 따라서 마곡을 염두하고 있다면 배후 주거지 정도로의 가치는 있겠지만

마곡의 직접 영향을 받는 동네라 보긴 어렵습니다. 온기가 전달되는 정도?로 보면 좋겠네요.

티맵의 다른시간 출발 기능을 활용해보겠습니다.

삼성역까지는 출근시간에 자차로 약 50분, 평일 오후에는 약 30분정도 소요됩니다.

염창은 9호선 급행이 운행합니다. 보통 교통 입지에서 지하철의 서열은 2호선>9호선>신분당선>3호선,분당선>1,4,5,7호선>... 정도로 볼 수 있겠습니다.

지하철로 이동할땐 매우 빠르게 강남을 갈 수 있습니다. 신논현역까지는 20분도 채 걸리지 않습니다.

다만 9호선은 이용객이 너무 많아서 출근시간에 이용하면 녹초가 됩니다. 

여의도까지는 지하철로 8분이면 갈 수 있습니다. 마곡까지도 7분이면 이동이 가능합니다.

지금까지로 미루어보아, 자차를 이용하면 주요도로 진입은 쉽지만 강남과 거리가 멀어 불편할 수 있는 동네, 그러나 지하철을 이용하면 편리할 수 있는 동네임을

알 수 있고, 그렇다면 거주자가 주로 어디에 직장이 있는지, 직업은 어떨지도 추측해볼 수 있습니다. 

마곡, 여의도, 강남 등에 직장을 둔, 사업가나 전문직이 아닌 회사원이 주로 거주함을 알 수 있습니다. (공항 직원들도 많다고 하네요)

회사원은 직장에 주차가 어려워 대중교통을 이용하는데, 그러기에 염창동이 적합하기 때문입니다.

이러한 특성을 통해 동네의 시세도 어느정도 예측할 수 있으며, 어느 가격대에서 가격저항이 있을지도 대강 알 수 있습니다.

3. 학군

염창동의 학군을 살펴보겠습니다.

학군에서는 가장먼저 "초등학교의 위치"부터 살펴봐야 합니다.

염창초등학교와 염동초등학교 2개가 있네요. 이 인근에 염창롯데캐슬과 염창강변힐스테이트가 비교적 아파트 연식도 무난하고 학교 근처라

학부모님들이 많이 선호하는 곳입니다.

반면, 염창역 근처에 있는 아파트들은 초등학교의 거리가 도보 10분 이상으로 상당히 먼 편입니다.

결국 이러한 점들 때문에 염창동의 아파트들은 그 위치에 따라 각기 장단점이 있어 가격격차가 비교적 적은 편입니다.

또한, 아래 좀더 상세한 지도에서 알 수 있듯이 염창동은 빌라가 적고 민간분양된 아파트 위주로 이루어져 있습니다.

이와 같은 특징으로 인해 강서구 내에서 학군에 관심이 있는 학부모님들이 상당히 선호하는 동네이며, 중학교 학업성취도가 상당히 높은 편입니다.

중학교 학업성취도는 아실(asil.kr)에서 확인할 수 있습니다.

대표적 학군지인 목동에 비해서 크게 떨어지지 않으며, 강서구 내에서는 우장산 인근과 더불어 최고 수준입니다.

마지막으로, 염창동에는 고등학교가 없습니다. 그래서 자녀가 고등학생이 되면 이사를 가는 경우도 많이 있습니다.

큰 단점 중 하나입니다. 

종합적으로 보았을 때, 학군은 서울 내에서 중상 정도 되는 입지임을 확인할 수 있겠습니다.

4. 상권

염창동의 상권은 다소 아쉽습니다.

염창역 근처는 그다지 상권이 발달한 편은 아닙니다. 아주 기본적인 것들 위주로 있으며,

등촌역 근처에는 상권이 비교적 괜찮은 편이기는 하나 서울 내에서는 평균에 약간 못미치는 정도로 보입니다.

대형마트는 인근에 이마트 가양점이 있으며, 도보로 이용하기엔 약간 부담스러운 거리입니다.

이정도 거리라면 아주 나쁜 정도는 아니나, 특별한 장점이 있는 것은 아닙니다.

인근에 백화점으로 목동현대백화점이 있습니다. 토요일 기준으로 약 15분정도 자차로 소요됩니다.

역시나 별로 가깝다고 보기는 어려우며, 목동 가보신분들은 아시겠지만 도로가 좀 쉽지 않습니다. 

대부분 일반가정에서 백화점은 대형마트에 비해 자주가는 편은 아니니 크게 신경쓸 부분은 아니긴 합니다.

5. 자연환경

인근에 염창산(증미산)이 있습니다. 높이는 55m으로 매우 낮은편입니다.

염창동의 주요 아파트 단지와의 거리는 좀 되긴 하지만 그래도 정상에서 한강을 볼 수 있고 공원으로 하기엔 적당합니다.

현재 이 공원에 골프장 훼손지가 있어 경관을 크게 해치고 있는데요,

이광성 서울시의원, 염창근린공원 내 골프장 훼손지 대안 마련 촉구 : 네이트 뉴스 (nate.com)

아마 언젠간 새롭게 공원이 조성될 것으로 보여서 이 부분은 동네의 자그마한 호재 중 하나로 인식되고 있습니다.

대부분 500세대 미만의 중소형 단지 아파트 위주이고 신축이 거의 없어 조경이나 녹지공간이 부족한 편입니다.

서울 핵심지의 한강이 아니여서 그런지, 한강공원도 따로 없어서 한강변의 장점을 절반밖에 누리지 못하는 곳이기도 합니다.

6. 뷰 

일부 단지가 북동향의 한강뷰가 나옵니다. 최근에 월드컵대교가 생기면서 한강뷰 단지들의 조망은 좋은 편입니다.

다만 대부분 오래된 구축 중소형 아파트여서 프리미엄이 높게 형성되어 있지는 않습니다.

이외의 아파트에서는 평범한 트인 도시뷰를 볼 수 있습니다.

7. 미래

현재 한강변 일부 단지에서 리모델링을 추진하고 있으며, 재건축은 삼천리아파트+한강우성1차가 추진중에 있습니다.

나머지 아파트는 차후 리모델링이 가능하며 재건축은 어려운 상태입니다.

염창동은 상당부분이 준공업지역으로 용적률을 400%까지 뽑을 수 있어서 향후 사업성이 괜찮아보이는 단지들도 일부 있습니다. 

그러나 상세히 분석을 해보지 않았기에 자세히 설명드리기는 어렵네요.

예정된 재건축 재개발이 거의 없고, 난개발로 인해 대규모 상권이 들어오거나 형성될 가능성이 적어서 미래에 지금보다 급지가 획기적으로 개선된다고

보기는 어렵습니다. 강북횡단선으로 새로운 지하철이 들어온다는 이야기도 있기는 하나, 아직 확정이 된 것이 아니라 청사진에 불과한 상황입니다.

전반적인 입지 자체는 강서구에서 가장 괜찮은 편이라 미래가 어두운 것은 아니나, 외부의 GTX 이슈, 신분당선 연장 등 굵직한 호재들이 있는 동네와

비교하면 무언가 주목을 확 끄는 호재는 없는 점이 좀 아쉬운 점이라고 생각됩니다.

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이와 같은 방식으로 관심있는 동네의 입지를 다양한 관점에서 분석을 하면 실거주나 투자 그 어느 관점에서 보더라도 의미가 있을 것입니다.

좋은 참고가 되었으면 합니다. 읽어주셔서 감사합니다.