오늘은 아파텔에 대해서 살펴보고자 합니다.
아파텔은 아파트를 대체할 수 있는 상품이라는 기본적인 이야기에서 조금만 더 깊이있게 들어가려 합니다.
1. 아파텔의 정의
아파텔은 법적으로 정해진 용어가 아닙니다.
따라서 아파텔은 사람마다 정의가 다양할 수 있겠습니다.
그러나 대중적으로 아파텔은 "아파트와 유사하게 꾸며놓은 오피스텔" 정도로 정의합니다.
오피스텔인데 내부구조가 방3개 화장실2개인 아파트 구조인 것을 의미합니다.
"아파트와 유사하게 꾸며놓은" 이라는 말은 전혀 엄밀하지 않은 표현입니다.
다시 말해, 법적으로 아파텔 = 오피스텔 입니다. 그리고 오피스텔의 본질은 주택법이 아닌 건축법을 따른다는 것입니다.
주택법과 건축법은 여러 가지 차이가 있는데,
대부분 분양가의 제한 / 건축주의 제한 / 소유주의 보호 등 거래 및 분양 과정에서 생겨나는 차이가 있습니다.
주택의 본질적 가치인 실거주 측면에서는 크게
"주택법에서는 놀이터, 경로당, 관리사무소 등의 의무이지만 건축법은 그렇지 않음"
"주택법에서는 주택관리사(관리소장)가 유지보수의 의무가 있지만 건축법은 개별관리 가능"
의 차이가 있습니다.
이를 역설적으로 해석하면,
"잘 갖추어진 커뮤니티 시설을 포함하고, 입대의 등이 활발하여 관리가 철저한 아파텔"은 아파트와 사실상 차이가 없다고 볼 수 있습니다.
물론 이외에도 소소한(어쩌면 치명적일 수도 있지만) 차이가 있습니다.
아파텔은 발코니 확장이 안됩니다. 아파트와 전용면적이 같다고 생각하시면 안됩니다.
아파텔 전용 84제곱은 광폭 발코니 아파트 전용 59제곱과 유사합니다.
이것은 임장을 통해 어차피 알게되는 부분입니다.
그리고 아파텔은 FCU 방식의 에어컨을 사용하는 경우가 많습니다.
건축비 절감이 되고, 오피스텔이기 때문에 발생하는 현상입니다.
2. 아파텔 투자의 장점
아파텔 투자는 여러 가지 장점을 가지고 있습니다.
(1) 아파텔만 소유한 사람이 "거주"하는 경우, 세금은 1주택으로 취급받지만 분양은 무주택자 기준으로 적용되어,
청약에 더 높은 확률로 도전할 수 있습니다.
소유중인 아파텔에 본인 또는 세입자가 전입신고를 하지 않으면 주택수로 취급되지 않아 세금 측면에서 유리합니다.
다만, 국세청에서 조사가 나와서 업무용이 아니라 주거용으로 판정받으면 전입신고를 하지 않아도 주택수 인정하여 세금 납부해야 합니다.
따라서 다소 고가의 아파텔은 국세청 조사에 유의해야 합니다.
(2) 아파트 대비 역세권인 경우가 많습니다.
(3) 현재 기준으로, 동일 전세가격인 아파트 (상품가치 비슷) 대비 매매가가 저렴합니다. 따라서 투자금이 적게 듭니다.
분명 누군가가 아파텔은 투자가치가 없다고 소문내고 다니기 때문일 가능성이 높습니다.
3. 아파텔 투자의 단점
(1) (2종/3종 주거지역 아파트와 비교하여) 자차를 이용하지 않는 경우, 외부인과의 접촉이 많습니다.
상업지에 지어진 건물의 숙명입니다.
물론 그러므로 상가가 많아서 편리한 점이 있겠습니다.
초등학교는 더 멀 것이고, 지하철역은 더 가까울 것입니다.
결국 자녀를 키우는 경우가 많은 동네의 아파텔보다는 직주근접이거나 조망이 잘나오는 동네의 아파텔이 좋습니다.
(2) (2종/3종 주거지역 아파트와 비교하여) 동일 세대수 기준 토지 면적이 좁고 건폐율이 높아 쾌적성이 떨어집니다.
마찬가지로 상업지에 지어진 건물의 숙명입니다.
3종 주거지역의 아파트 세대수 대비 40% 정도의 효율로 쾌적 가진다고 볼 수 있습니다.
일반 아파트의 대단지 기준이 1000세대이고, 200세대 미만은 한동 두동짜리인 경우가 많아서 조경도 없고 쾌적성이 떨어지는데,
아파텔은 곱하기 2.5정도 하면 적당합니다.
2500세대 이상의 아파텔(또는 주상복합 아파트)은 일반아파트 대단지 급이라 볼 수 있겠고,
500세대 미만의 아파텔은 조경이랄게 없을 것입니다.
(3) (2종/3종 주거지역 아파트와 비교하여) 고층인 경우가 많아 세대당 건축비가 많이 들어갑니다.
향후 재건축시 높은 분담금 때문에 불리하며, 용적률이 아주 많이 남지 않는이상 리모델링이 더 적합합니다.
(4) 투자가치가 낮다는 인식이 있고 사람들의 관심도가 높지 않으므로 단기적으로 접근하기엔 추천드리지 않습니다.
제 시각에서 분명 아파텔은 살만하고 투자가치가 나쁘지 않다고 보는데(후술함),
사람들은 아파텔 투자하면 전재산 홀라당 날려먹을것 처럼 이야기를 합니다.
사람들이 그렇게 생각하니까 아무래도 단기적으로는 시세에 부침이 있을수밖에 없고,
심지어 아파트가 회복하는 장에서도 아파텔은 회복하기 어려운 경우가 많습니다.
(5) 어찌되었든 아파트보다는 단점들이 있어 같은 입지의 아파트 대비 뒷북 상승 / 먼저 하락해서 향후 갈아탈 때 불리합니다.
앞서 언급했던 단점들이 아파텔보다 아파트를 더 선호하게 만듭니다.
"같은 매매가격의 아파트"와 비교했을 때에는 잘 모르겠고,
"같은 입지의 아파트"와 비교해서는 분명 갈아타기시 손해볼 가능성이 높습니다.
(6) 노후화될수록 높은 월세(및 전세) 가격을 받기가 어려울 수 있습니다.
아파텔은 그 특성상 초등학교와 인접하기보다는 상가와 인접해있어서 자녀를 키우는 학부모 입장에서는 조금 선호도가 떨어질 수 있습니다.
딩크나 성인 가족인 경우에 주로 선호되는데,
이들은 상품가치를 중요시여기며 많은 비용을 들여 상급지 구축 썩다리에 살기보다는 보다 낮은 입지의 신축을 선호합니다.
따라서 노후화될수록 월세 감가가 높을 것으로 예상됩니다.
다만 이러한 측면은 비학군지 아파트 역시 같은 현실입니다.
또한 관리 측면에서 아파트는 관리소장(주택관리사) 등이 있어 체계적인 관리가 되지만,
아파텔은 그런 측면이 잘 되어 있지 않는 곳이 있으며 그런 곳들의 감가율이 높습니다.
4. 그래서, 아파텔 투자에 대한 나의 생각
어차피 사람들은 같은 입지에서 아파트를 살까 / 아파텔을 살까 고민하지 않습니다.
정해진 비용을 가지고 아파트를 살까 / 아파텔을 살까 고민합니다.
예를 들어, 광교 호수공원이 보이는 84제곱 아파텔과,
이보다 입지나 조망이 떨어지는 59제곱 아파트와 비교를 하게 됩니다.
개인적으로는 500~1000세대 아파텔은 100~300세대짜리 아파트를 투자관점이나 실거주관점이나 거의 대체할 수 있을 것이라 생각하며,
각기 장단점이 다르므로 본인에게 맞는 선택을 할 수 있다고 봅니다.
1000세대 이상의 아파텔은 300세대 이상의 소단지 아파트를 여러 가지 측면에서 대체할 수 있다고 봅니다.
사람들이 거론하는 아파텔의 단점 중에, 소유 대지지분이 적어 재건축이 안된다는 이야기가 있는데,
이전 글에도 수도 없이 말했지만 어차피 각 토지 종에 따라 최대한도로 맞춰 지은건 아파트나 오피스텔이나 같은 사정이라 아무 의미가 없습니다.
예를 들어, 광교더샵레이크파크는 상업지임에도 용적률이 399%에 건폐율이 29%밖에 되지 않는 아파텔입니다.
이 아파텔은 3종주거지역 용적률 250%짜리 아파트보다 재건축 사업성이 분명 더 높습니다.
용적률 200%짜리 아파트와 비견할만한 사업성을 가지고 있고 강남이었으면 충분히 재건축에 도전해도 되는 조건입니다.
(광교 역시 좋은 입지이므로... 좀 애매해 보이지만 평생 살면서 버텨볼 수도 있다고 생각합니다)
따라서 아파텔은 재건축이 불가능해서 아파트보다 불리하니 뭐 어쩌니 하는 이야기는 별로 귀담아들을 필요가 없으며,
철저하게 개별성을 띕니다.
또 이 아파텔은 조중석식까지 제공되는 훌륭한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.
위의 아파텔을 사라! 라는 이야기가 아닙니다.
이미 여러가지 측면이 반영되어 있어 가격이 꽤 높은 편이고 사실 그만큼 상품성이 좋다는 것입니다.
아파텔에 대한 편견을 가질 필요가 없다는 뜻입니다.
다만 아파텔은 고층으로 짓기 때문에 분명 세대당 분담금이 많아 재건축에 불리합니다.
일반 아파트 역시 고층으로 지으면 사업성이 떨어지며, 성수전략정비구역도 분담금 문제로 초고층 건축을 꺼립니다.
따라서 사업성 측면에서 고층 아파텔은 중층 아파트 대비 훨씬 보수적으로 보아야 하는건 사실이지만,
개별성을 띈다는 점은 분명히 하고 싶습니다.
특히 향후 타워팰리스 등 상업지 고층 주상복합 리모델링이 정상적으로 잘 진행된다면,
현재 신축인 아파텔은 이를 바탕으로 보다 규격화된 리모델링을 통해 신축으로 재탄생할 수 있으리라 확신합니다.
결론적으로는 아파텔은 일반적으로 아파트에 비해 몇 가지 단점들이 더 있으며,
그것을 명확히 알고 그런 단점들이 매수하고 싶어하는 아파텔에도 해당되는지를 살펴본 후에,
그것을 가격에 적절히 반영시켜 보다 하급지의 아파트와 비교한 후 매수여부를 선택한다면,
투자 및 거주에 있어 10년 이상 장기적으로 볼 때에는 "동일 자본" 대비 더 불리하지는 않을 것입니다.
좋은 입지를 고르는 것은 매우 중요하지만, 아파트보다 더 고급화된 곳은 고르지 않는것을 권장합니다.
결국 최종적으로 남는것은 땅값입니다. 고급화된 것은 결국 낡으면 아무 의미가 없습니다.
물론 내가 그 고급을 모두 누릴수있다면 상관없지만 땅값 비중이 작은 상품은 시세상승에 부침이 있을 것입니다.
아쉽게도 서울권에는 괜찮은 아파텔이 아직 별로 없습니다.
광화문~동대문 인근에 몇 군데 보이는 것이 전부이며,
세대수 많은 아파텔은 1~2기 신도시(광교, 위례, 판교, 평촌 등)에 가장 많이 분포하고 있습니다.
향후 서울권에도 재건축 재개발이 진행되면서 아파텔이 더 늘어날 것으로 보이며,
인서울 혹은 서울 인접 수도권 역세권의 세대수가 많은 아파텔(혹은 조망특화인 아파텔)은 투자 선택지 중 하나로 고려해봄직 합니다.
다만 아파트 대비 면밀하게 살펴봐야 하므로 이 글의 내용 및 인터넷이나 유튜브 및 서적 등을 추가적으로 찾아보셔서 많은 지식을 습득할 필요가 있겠습니다.