보통 처음 집을 매수하게 되면 가장 먼저 고려하게 되는 것이 수도권 인접 도시들입니다.
서울과의 접근성이 나쁘지 않으면서 가격도 저렴하고 아파트 상품성도 좋고 동네도 깔끔하기 때문입니다.
그래서 제가 생각하는 수도권 인접 도시들에 대한 사견이 참고가 될 것이라 생각이 들어 글을 써봅니다.
진짜 사견이므로 대충 참고만 하고 전반적인 느낌을 잡고 실제 현장 임장으로 익히시는걸 추천드립니다.
물론 10개 중 7~8개는 가격이 저렴하지가 않습니다.
그래도 저렴한 동네들도 있으므로 감안해서 살펴보았으면 합니다.
번호순은 입지순은 아닙니다.
어느정도는 입지순서이기는 한데 급지+생각나는대로 쓰는거라 100% 입지순은 아님을 미리 말씀드립니다.
동탄 등등 꼭 들어가야할것 같은 동네가 빠졌다면, 그것은 제가 잘 모르거나 관심이 없는 동네임을 밝힙니다.
1. 과천
서초구와 붙어있는 경기도 신도시.
상권도 없고 정부청사 이전으로 부자들 떠나고... 지정타가 들어오긴 하지만 아주 큰기업들은 아닐거라서...
향후 급지가 하락할거라고 한때는 생각했지만, 저력이 있는 도시이다.
특히 가장 눈에 들어오는 점은 주민들간 단합이 잘된다.
지하철도 GTX-C에 이어 위례과천선 등 진짜 주민들과 시장이 합심해서 호재를 유도해서 급지를 잘 유지하고 있다.
내가 생각하는 과천의 키워드는 주민 구성원이라고 생각이 든다.
주민 구성원들이 조직적으로 지속적인 도시관리를 한다면, 경기도 1티어 급지는 영원히 유지가능할 것이라 생각이 든다.
2. 판교
일단 경기도에서 상징적으로 이공계열 특히 IT 직장이 많은 도시이다.
직장이 있는 동네는 영원히 유망할 것이라 생각이 든다.
그래서 판교 역시 경기도 1티어 급지를 영원히 유지할 것이라 생각이 든다.
다만 GTX-A가 판교역이 아닌, 새로생길 성남역을 지난다.
따라서 판교 내에서 아파트 간 서열 변화는 있을 것으로 보인다.
신분당선이 아주아주 좋은 노선이기는 하지만, GTX-A가 좀더 좋은 노선이라고 생각이 든다.
3. 광교
아주 큰 규모의 호수공원이 상징적인 도시이다.
신분당선 거의 맨끝이고 강남역까지 40분정도는 소요되기는 하지만,
40분은 사실 앉아서 가면 충분히 감내할만한 시간이다.
앞서도 강조했지만 신분당선은 9호선만큼 좋은 노선이다.
신분당선 + 호수 두마리를 다 잡을 수 있는 중흥-S클래스가 대장이다.
다만 신분당선 역세권이거나 / 호수뷰가 나오거나, 두 가지 중 아무것도 갖지 못하는 아파트라면,
향후에는 지금 대비 서열이 밀려날 수도 있다.
광교는 직주근접 동네가 아니기 떄문에,
수십년 뒤에는 입지가 괜찮은 3기 신도시 또는 서울 인접 택지지구에 혹여라도 밀릴 수도 있다는 단점이 있다.
그렇다 하더라도 신분당선 역세권 or 호수뷰라는 키워드로 접근한다면 계속 현재 입지 수준은 유지할 것으로 본다.
4. 분당
수도권의 semi 학군지 정도의 관점으로 접근할 필요가 있다.
수인분당선은 그런대로 괜찮은 지하철이긴 하나, 시간이 흐를수록 수인분당선이라는 메리트는 줄어들 것이라 생각된다.
특히 이매~정자역 인근은 영원히 경기도에서 준 1티어~2티어 수준을 유지할 것이라 생각이 된다.
재건축이 안될것이라는 부정적인 이야기도 많으나,
용적률이 3종 기준 200% 이하, 2종 기준 150% 이하인 아파트라면 시간이 걸리더라도 분명히 될 것이라 본다.
재건축이 안되더라도 리모델링? 분명히 성공사례가 많이 나올 것이라 생각이 된다.
기술의 발전은 최대한 긍정적으로 생각해도 모자람이 없다.
5. 위례
내가 살고있는 동네이므로 미래 전망은 언급하지 않겠다.
미래 전망 대신 호재를 언급하는 것으로도 지면이 모자란다.
가장 중요한 핵심 호재는 "위례신사선"이다.
그러나 위례신사선은 아직 삽을 푸지 않았다.
예타가 통과되었으므로 언젠가는 되는 노선이라고 보나,
향후 순조롭게 진행되어도 GTX-A 삼성역과 비슷한 시기에 개통(2030년 전후)될 것이며,
그간의 위례의 역사를 보면 더 늦춰질 가능성도 매우 높으므로 위례신사선 하나만 보고 투자를 생각한다면 반쯤 도박이라 생각이 된다.
두번째로 복정역 인근을 주목할 필요가 있다.
현대건설 사옥 입점을 확약한 상태이며 포스코홀딩스 연구소(사실상 본사)가 들어오는 것이 확정된 상황이다.
거기다가 현대백화점에서 대형 상업시설을 입점하기로 했다.
높은 확률로 가든파이브의 현대아울렛이 복정으로 옮겨질 것으로 예상된다.
(예상일 뿐, 현대백화점이 들어올 수도 있다.)
복정역은 현재도 더블역세권이지만, 향후 총 5개의 지하철이 지날 것으로 예정되어 있는 아주 유망한 지하철 역이다.
세번째, 위례선(트램)도 2025년에 개통될 예정이다.
트램은 상징성은 큰데 호재의 본질은 아니다.
트램은 분명 위례에 필요한 교통 시설인 것은 확실하다.
부동산 가격의 관점에서의 트램은 위례신사선으로부터 거리가 먼 단지들이 가격방어를 해주는 정도의 역할을 하게 될 것이다.
동탄은 역에서 멀어지면 가격 하락 속도가 급격해지는 경향이 있는데,
위례도 트램이 없다면 아마 그랬을 것이다. 트램은 그러한 가격 하락의 기울기를 완만하게 해주는 역할을 할 것이다.
이외에도, 가천대 길병원이 북위례에 들어올 예정이다.
위례신도시의 가장 큰 단점은 앞에서 잠깐 설명했는데,
모든 호재의 진행속도가 타 신도시에 비해 느리다는 점이다.
서울, 성남, 하남 3개로 나뉘어 있어 주민들간 의견 일치도 이루어지기 어려운 사안이 많으며,
선거구도 모두 달라 지역 정치인의 관심도가 떨어진다.
트램도 난항을 거듭하다 정부에서 재정사업으로 바뀌면서 다행스럽게 빠른 속도로 진행중이다.
위례신사선도 주민 입장에서 보면 앞으로도 몇가지 난항을 극복해야 하는 어려운 사업이다.
금방 될거라고 생각하고 진입하는 것은 신중해야 한다.
이러한 단점 때문에 분양 당시 판교를 위협하던 시세는 어느새 광교에도 밀리는거 아닌가 싶은 상황이 되었다.
위례 서울로 통합하자는 이야기가 최근에 흘러나오고 있다. 국회 청원도 진행중이다.
서울 편입 건은 총선용이라는 이야기도 많으나, 어찌되었든 되기만 한다면 분명 위례에는 큰 호재이다.
김포의 서울 편입보다 훨씬 동네 자체에 주는 이익이 크다.
그러나 통합이 되기에 넘어야 할 산들이 많다.
가장 큰 문제는 성남과 하남에서 위례만 단독으로 떼어 서울에 넘기기가 어렵다.
하남에서 가장 비싼동네는 위례이고, 성남에서도 위례가 저렴한 동네가 아니다.
그 동네 주민들이 내는 세금은 상당한 액수이다. 정치적 이슈가 동반되지 않으면 쉽지 않아 보인다.
위례에서 아파트 투자는 통상 휴먼링 내부를 권장한다.
그러나 휴먼링 외부가 아쉬운 입지인만큼 더 저렴하기 때문에 투자수익률의 관점에서는 사실 큰 차이가 나지 않는 것 같다.
그럼에도 장기적으로는 위례신사선이 지지부진한 것이 위례 전체에 악재이기 때문에 사실 빨리 진행되어야만 하는 사업이라고 보며,
결국 위례를 매수해야만 한다면 휴먼링 내부가 그래도 가장 낫다는 결론...이 나올수밖에 없다.
6. 철산
철산역이 최근 1~2년간 광명시 부동산 이슈를 몰이하고 있다.
(물론 과거부터 철산이 핵심이었다)
철산은 일단 7호선이 지나서 강남 접근성이 나쁘지 않다.
그러나 오로지 철산에서 7호선을 타고 강남을 가는데에 소요되는 시간만을 가지고 철산이 좋은 입지라고 하기에는 사실 대체재가 많다.
광명에서 철산이라는 곳을 이해하려면 광명이라는 도시 자체의 랜드마크, 더 나아가 경기 서남부의 대표라는 점에 주목할 필요가 있다.
이 글에는 언급하지 않겠지만 부천 중동이 비싼 가격을 자랑하는 것과 비슷한 이유라고 볼 수 있다.
시흥보다 상급지? 철산. 구로 금천 관악을 찾다보면? 더 잘 정비된 동네 철산. 부천은 너무 서쪽인거 같아? 철산.
이런 느낌이다.
개인적으로는 신안산선이 지나갈 예정인 광명역 역시 광명에서 주목할 입지라고 생각이 된다.
다만 광명역 인근은 철산역 인근에 비해서 택지 규모가 좀 작지 않나 싶어서 철산을 대체하거나 철산 수요를 다 뺏기는 어려우며,
여러모로 다른 생활권이라 생각이 든다.
따라서 현재도 그렇지만 미래에도 철산과 광명역 중 대장자리를 놓고 치열하게 경쟁할 것으로 보인다.
미래의 철산을 바라볼 때 가장 주목할 점은 그래서 "랜드마크의 이미지를 유지할 수 있느냐"로 판단해야 한다.
철산에 관심이 많다면 철산에 대한 여론을 앞으로도 계속 살펴봐야 하지 않나 생각이 든다.
7. 미사
사실 고덕도 서울에서 너무 동쪽 끝이라는 이야기가 많은데, 미사는 더 동쪽이다.
물론 미사는 경기도니까...
거기에다가... 미사역을 필두로 한 5호선은 배차간격도 안좋다.
거기에다가... 미사는 신도시가 아니라 택지지구이다.
그럼에도 불구하고, 실제로 임장을 가보면 광교 뺨때리는 경관을 자랑한다.
여기 살고 싶다 라는 생각이 드는 곳 중 하나다. 일단 동네 자체가 아주 이쁘고 좋아서 수요가 꽤 있다.
미사는 지금은 5호선 라인을 따라 미사강변센트럴자이부터 파라곤 또는 골든센트로 이쪽을 선호하지만,
향후에는 9호선 연장에 주목할 필요가 있다. 신미사역이 어디로 뚫리느냐에 관심을 기울여야 한다고 생각이 된다.
물론 3호선도 연장이 된다. 다만 3호선도 오금역 종점과 미사역 종점으로 나뉠 것 같아서,
배차간격이 기존 3호선과 같을 것이라는 보장이 없다.
거기다가, 3호선을 바라보기엔 교산신도시라는 강력한 경쟁자가 새롭게 등장한다.
이 두가지 키워드를 생각해본다면 미사라는 도시의 강점과 약점을 알 수 있지 않나 싶다.
새롭게 생기는 신도시들에 어쩌면 밀릴 수도 있는 입지는 장기 투자에서는 유의해야 한다.
다만, 미사는 이러한 눈에 보이는 단점들은 가격에 다 반영이 되어 있다.
막 비싸서 거품이 있다거나 이런 상황이 아니기 때문에,
이런 단점들은 알고만 있되 이것때문에 매수를 주저할 이유는 없다고 생각이 든다.
8. 구성남
수도권 재개발로 가장 유망한 곳이라고 알려져 있다.
분명 구성남은 향후 가장 천지개벽할 곳이라는 생각이 든다.
그러나 너무 유명해서 시세가 이미 오를만큼 올라 있다.
물론 더오를 여지(급지 상승)가 분명히 있는 건 맞다.
따라서 투자의 관점 보다는 도시의 재생 그 본질에 주목할 필요가 있다고 생각이 든다.
다만, 재개발 방식의 도시 재생의 단점은... 동네가 100% 갈아엎어지지는 못한다는 것에 있다.
시간이 된다면 산성역포레스티아~e편한세상금빛그랑메종 및 신흥역하늘채랜더스원을 임장하길 권한다.
그리고 구성남의 재개발 구역을 지도로 살펴보길 권한다.
그러면 중간중간 개발이 되지 않는 부분부분들이 존재하는데,
그곳의 건물 상태와 입점 상가들을 유심히 살펴보길 권한다.
이런 것들이 100% 갈아엎어지지는 못하니까... (물론 상당수는 각자 신축 건물을 짓긴 하겠지만...)
결국 새거이지만 중간중간 구성남의 단점을 감출 수 없는 재개발이 되는건 아닌가 하는 우려가 있다.
과연 분당에 거의 근접할 수 있을까? 혹은 비슷해질 수 있을까? 이 판단은 각자 생각이 다를 것이다.
여기에 긍정적이라면 투자해도 괜찮다고 본다.
9. 운정 / 루원시티
서울 인접은 아니다. 그러나 서울 출퇴근자들이 선택할 수 있는 선택지 중 하나이다.
재밌게도, 동탄은 서울 출퇴근자가 선택하기에는 대체재가 많은데,
위에 언급된 곳은 서울 출퇴근자가 "가격 대비" 선택할 수 있는 대체재가 생각보다 없다(?).
이 말을 이해한다면 위에 언급한 운정과 루원시티가 갖는 장점들이 보인다.
이들은 "건축비와 매매가격이 거의 비슷한" 신축아파트라는 특징이 있다.
이미 매매가격이 충분히 저렴해서 더 내려갈 건덕지가 없다.
그런데도 GTX-A 및 7호선을 이용하여 서울 진입이 상당히 용이해지는 동네다.
5~10년정도 거주하면서 돈을 모은 후 매도하고 갈아타기에 현시점 최적이라고 생각이 드는 곳들이다.
10. 평촌 / 산본
이들은 동네가 나름 균질(?)하고, 1기신도시이므로 어느정도 노후화되어 있다.
이들의 공통점은 GTX-C를 지하철 한두정거장 이동하면 이용할 수 있다는 것이다.
따라서 평촌의 호재는 인덕원에 종속된다.
산본 역시 마찬가지인데, 산본의 호재는 금정역에 종속된다.
인덕원과 금정역의 GTX 호재가 얼마나 잘 실현되는지를 살펴보면,
그것이 곧 평촌과 산본의 입지가 어떻게 유지되는지와 직결될 것이다
아니 그러면 인덕원과 금정역이 더 좋은거 아닌가요? 라고 할 수도 있다.
그러나 인덕원역 인근은 상업지이고 전반적으로 비선호 시설들이 많이 있다.
또한 "인덕원"이라고 붙은 아파트들이 몰려 있는 곳들은 대부분 인덕원역과의 거리가 꽤 있다.
금정역 역시 살펴보면 딱히 아파트가 많지 않다.
초역세권의 외로운 아파트도 좋기는 하지만,
인구 감소 시대에 아주 장기적으로는 역과 거리가 있더라도 아파트가 군집되어 있는 곳들이 낫다고 판단된다.
그런 측면에서, 그냥 평촌이나 산본에서 4호선타고 한정거장 더 가서 GTX를 이용하는게 낫다고 판단된다.
그리고 평촌과 산본은 정비사업이 향후 가치를 결정할 KEY이다.
둘다 노후아파트들의 용적률이 높아서 사실 정부가 도와주지 않으면 재건축을 하기 어려워 보인다.
그래서 1기신도시 관련 정책을 주목해야 한다.
정비사업이 큰 잡음없이 잘 진행된다면, 리모델링이든 재건축이든 상관이 없다.
핵심은 그 동네들이 전반적으로 노후화된 아파트가 원활히 신축으로 바뀌느냐일 것이라 생각이 된다.