https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002212745?sid=101
토지임대부 주택이 높은 경쟁률을 보이고 있습니다.
토지임대부 주택의 장단점을 명확히 알아야 향후에도 지속될 관련된 청약을 준비할 수 있을 것입니다.
1. 장점
가. 건축비로 멸실때까지 거주할 수 있다.
59제곱 기준 분양가가 3억 1천만원정도입니다.
현재 마곡 59제곱 신축 월세 1년치 가격은 아무리 적게잡아도 무보증금 기준 2500만원은 됩니다.
최소 40년은 유지할 수 있다고 보고, 40년간의 월세 총합을 계산해보면,
거주가치 감가율(자본환원율)을 2%정도라고 넉넉하게 생각하면,
2500 × 50 ( 1 - 0.98⁴⁰ ) = 약 7억입니다.
한편 토지임대료가 70만원인데 이는 연 840만원으로,
대략 중립금리 기준 2억을 대출하면 예상되는 대출이자로 볼 수 있겠습니다.
따라서 2억 + 3억 1천 = 5억 1천이므로 40년 거주시 들어가는 비용 7억과 비교하여 상당히 저렴합니다.
또한 기존 전월세와 비교하여 임대인의 존재가 없기 때문에 보다 안정적인 실거주가 가능합니다.
인테리어도 시도해볼 수 있고 보다 다채로운 거주가 가능할 것으로 보입니다.
나. 향후 재건축(또는 리모델링) 시에 분쟁이 있을 수 있다.
관악구에 강남아파트에는 대지지분이 없는 60세대가 있습니다.
https://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2006052922491
결국 대지지분이 없는 세대도 새 아파트 입주권을 받을 수 있게 되었는데요,
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01613766629145352&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y
서대문구 서소문아파트 역시 입주권을 부여하고 있습니다.
서울 곳곳에는 아직 이런 사례들이 꽤 있습니다.
이처럼 건물에 대한 거주권은 있는데 토지소유권이 없는 경우, 향후 개발할 때 분명 논란의 여지가 있습니다.
40~50년이 흘러도 아파트의 거주가치는 0이 아닙니다.
그러나 슬럼화를 방지하기 위해 어느정도 연한이 되면 새로 지어주어야 합니다.
따라서 내가 살고있는데 왜 마음대로 부수냐? 에 대한 논의가 있을수밖에 없고,
남은 가치보다 더 높은 보상을 해주는 것이 여태 우리나라의 방식이었습니다.
거주권을 점유하고 있는 사람들이 집단행동을 하거나... 나라와 싸우다보면 아무래도 떼쓰는 쪽이 좀더 유리한 것이 사실입니다.
그래서 최후의 상황에서도 조금 얻어갈 수 있는 측면이 생기게 될 수도 있습니다.
2. 단점
사실 단점은 딱 하나라 생각됩니다.
가. 시세차익이 사실상 없다.
과거 토지임대부 주택과는 달리,
최근 토지임대부 주택은 법개정으로 인해 중도에 매각하는 경우 일반인에게 매각할 수 없고 LH에 매각하게 되어 있습니다.
또한 차익의 전체를 보장받지 못합니다. (약 70%정도: 전세가율 +@ 정도로 보임)
따라서 LH에 의한 시세 감정을 비교적 보수적으로 받을수밖에 없으며,
더군다나 건물가치를 매각하는 것이므로 더더욱 시세 평가는 낮을수밖에 없습니다.
다만, 앞서 언급했듯이 해당 토지임대부 주택은 현재 최소 7억의 가치는 하는 것으로 보입니다.
따라서 실제 LH에 매각시에는 6~7억에서 건물가치를 감가상각하여 받을 수 있으므로,
대략 10~20년 사이 정도 거주하고 떠난다고 가정한다면 그래도 분양가 정도는 보전받을 수 있을 것으로 보입니다.
다만 10~20년 뒤에 3억 1천만원의 가치는 솔직히 2억도 채 안될 것이라 생각됩니다.
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제가 생각하는 토지임대부 주택은 대략 다음과 같이 생각하면 이해가 될 것입니다.
"쏘나타 깡통 신형 국가에서 2천만원에 할인 판매! 단, 중고차 판매는 5년후부터 가능하며 매각대금의 70%만 인정"
"BMW 5시리즈 국가에서 3천만원에 할인 판매! 단, 중고차 판매는 5년후부터 가능하며 매각대금의 70%만 인정"
결국 감가되는 자산을 매입한다는 측면에서 부동산의 장점을 거의 다 잃는다고 볼 수 있지만,
저렴한 가격에 거주를 해결하고 향후 정비사업때도 약간의 변수가 있을 수 있어 전월세보다는 낫다고 볼 수 있습니다.
특히 좋은 입지에서는 그래도 어느정도 장점이 있을 수 있다고 봅니다.
세이브한 비용으로 미국 나스닥에 몰빵 투자를 한다면 부동산 투자 이상의 수익률을 거둘 수도 있을테니까요..(?)
읽어주셔서 감사합니다.