너무 뒷북으로 글을 올리는 감이 없지 않아 있습니다.

그래도 최근 3개월동안 유행했던 키워드 중 하나여서 이야기해보려 합니다.

1. 루원시티의 입지

루원시티는 어디에 있는 걸까요? 

서울에만 거주하는 분들은 잘 모를 수도 있겠습니다만,

인천광역시 서구 가정동에 위치한 재개발 구역입니다.

지리적으로는 청라신도시 옆에 붙어있습니다.

생각보다 입지는 가격대비 아주 괜찮다고 생각됩니다.

현재 7호선 종점인 석남역에 인접해 있으며, 7호선이 루원시티를 거쳐 청라까지 연장될 예정입니다.

7호선 이용시 강남구청역까지 1시간 6분, 고속터미널까지 58분이 소요됩니다.

경인고속도로 시점과도 붙어있어 자차교통도 편리합니다.

새벽시간에는 여의도까지 16분만에 주파하며 거리도 22km로 준수합니다.

개인적으로는 검단신도시보다 더 나은 입지라고 생각합니다.

강남까지 지하철 1시간이라는게 결코 짧은 거리는 아니지만 가격을 생각하면 용서되기도 합니다.

검단신도시 투잡론보다는 훨씬 현실성이 있다고 생각됩니다.

2. 루원시티2차SK리더스뷰의 대량거래와 매수자의 논리

최근 부동산 시장이 거래량이 상당히 늘고 급매가 소진되고 있다는 점은 관심있으신 분들은 잘 알고 계실 것입니다.

루원시티2차SK리더스뷰는 최근 5개월동안 무려 211건이나 거래가 되었습니다. 

올해 1월에 입주한 아파트입니다.

아무리 입주장이라도 한 아파트에서만 이렇게 거래가 많이 일어났다는 것 자체가 매우 신기합니다.

이 아파트를 왜 이렇게 많은 사람들이 매수했을까요?

이들의 생각을 하나하나 뜯어보려 합니다.

국민평수 아파트의 건축비는 계약면적 기준 평당 800만원이 넘는다.

국민평수 아파트의 계약면적을 대략 55평이라 하면, 건축비만 4억 4천만원이 들어간다.

여기에 기타사업비 등 여차저차 해보면 조금 저렴하게 짓는다 해도 5억은 최소한 들어갈 것이며, 

조금만 고급화해도 5억 5천은 기본으로 들어간다.

그런데 아직 입주도 안한 신축아파트가 4억대 후반에 매물로 나와있네?

입지 그런거 무시하고 일단 매수하자.

왜냐고?

물가는 계속 오를 것이고,

앞으로 전국에 지어지는 그 어떤 아파트 국민평수도 최소 5억이라는 매매가격을 받을 수 없다면 조합에서 건설을 하려 하지 않을테니,

지금 이 아파트의 매매가격은 사실상 향후 지어질 어떠한 아파트보다도 동일평형 기준 가장 저렴할 것이기 때문이다.

다소 단정적이고 극단적으로 쓰긴 했는데, 대략 이러한 논리로 이 아파트를 매수한 것일 것입니다.

그리고 이 주장에 대해 저 역시 매우 동의하는 바입니다.

다만, 여기에는 몇 가지 오해하지 말아야할 것이 있습니다.

(1) 건물의 가치는 감가되기 때문에, 집값이 떨어지지 않는다는 보장은 없다. 향후 정비사업은 매우 불투명하다.

(2) 내가 신축을 온전히 누려야만 그 가치가 실제로 발현된다. 

(3) 따라서 투자수익률을 보장할 수 없다. 

첫번째는 뭐 당연한 이야기입니다. 입지가 나쁘지 않아서 아주 바닥을 기지는 않겠지만,

입지가 아주 나쁜 곳에 지어진 신축이라면 30년쯤 지나면 1억 이하의 가격대로 형성될 수 있습니다.

두번째를 유의해야 하는데, 내가 국민평수 신축을 온전히 누릴 수 있는 상황인지를 생각해보아야 합니다.

그렇지 않다면 역시 매매가격 4억~5억의 가성비를 누릴 수가 없습니다.

차라리 같은 가격이면 거주가치가 떨어지고 토지가치가 더 높은, 더 좋은 입지의 구축 소형을 사는 것이 더 집값 상승률이 높을 수 있습니다.

따라서 세번째의 이야기인 투자수익률을 보장할 수는 없을 것입니다.

그래서 결론적으로 루원시티를 매수하려면 다음과 같은 결론을 내릴 수 있습니다.

A. 여기를 매수하지 않더라도 나는 최소한 국민평수 이상의 신축에 매매/전세/월세로 거주할 것이라면, 루원시티를 매수하는 것이 돈을 아끼는 관점에서는 가장 낫다.

단, 국민평수 5억 이상 / 74제곱 4억 5천 이상 / 59제곱 4억이 넘어가는 가격은 조금 배팅을 해야하는 마음이 필요하다. 

B. 루원시티를 발판삼아 향후 투자를 도모하고자 한다면,

건물가치가 크게 떨어지지 않은 시점인 5~10년 안에, 상승장일 때 매도를 하여 갈아타거나,

아예 건물가치가 제로가 될때까지 보유하여 자기가 살던 임대를 하던 매매가격을 다 뽑아먹는 것이 가장 효율적일 것 같다.

그 사이 시점에서 매도할경우 적당히 남은 건물의 잔존가치를 생각해서 그 가격 이상으로 매수문의가 들어온다면 매도해도 될 것이다.

위의 A와 B를 참고하여 실행에 옮길수 있다면,

그 어떤 선택보다도 가장 합리적인 선택일 수 있을 것입니다.

현재 루원시티2차SK리더스뷰는 입주가 마무리되는 시점이며, 

루원시티린스트라우스, 루원시티대성베르힐Ⅱ 더센트로, 브라운스톤더프라임이 입주 예정입니다.

읽어주셔서 감사합니다.